7-20-25 и деньги ЕНПФ

В Казахстане обсуждаются детали запуска новой жилищной программы по выводу на рынок уникально дешевого ипотечного кредита со ставкой вознаграждения не более 7% в год, первоначальным взносом не более 20%, и максимально возможным сроком до 25 лет.

Национальный банк уже представил на правительственном часе детали по реализации этой программы.

На скриншоте с презентации регулятора схематично видно, как по мнению центрального банка должен работать весь механизм появления на рынке столь дешевой ипотеки.

Нацбанк планирует привлечь с рынка до 1 триллиона тенге под ставку, которая не может быть выше 7% годовых, обещанных Президентом Нурсултаном Назарбаевым населению.

Как видно из скриншота презентации Нацбанка, оператором программы должна стать новая дочерняя организация, которая будет регулироваться Национальным банком и которая по сути будет финансировать предстоящий праздник «процентной ипотечной ставки».

По заявлению официальных представителей руководства регулятора дочка должна быть создана уже в июне текущего года.

Она начнет выпуск специальных облигаций, которые будут предложены всем инвесторам для финансирования данной программы.

И здесь мы видим самое интересное на слайде. Среди потенциальных инвесторов числится ЕНПФ — пенсионный фонд, деньгами которого управляет сам Национальный банк.

ЕЩЕ РАЗ!

Национальный банк создает «дочку», которая выпускает ценные бумаги и при этом управляет инвестиционной деятельностью ЕНПФ, крупнейшего институционального инвестора в стране, то есть сам же может инвестировать активы фонда в ипотечные ценные бумаги своей «дочки».

1 триллион тенге, которые «дочка» Национального банка планирует вывести на ипотечный рынок под программу «7-20-25» — это много или мало?

По сути, это сумма, на которую выдали ипотеку все коммерческие банки Казахстана!

Национальный банк планирует вывести на рынок такую же по объемам сумму дешевых денег, часть из которых будет взята из пенсионных накоплений самих же казахстанцев через ЕНПФ.

Представители партии «Нур Отан» пошли еще дальше. Секретарь партии «Нур Отан» Габидулла Абдрахимов сказал, что планирует внести предложение, чтобы казахстанцы могли использовать свои пенсионные накопления в качестве своего 20%-ного первоначального взноса по данной жилищной программе.

О данной инициативе для населения говорится так много, при этом забывается рассказать о существенном моменте, что данная программа может стать недоступной именно для той части населения, которая больше всего нуждается в покупке жилья.

Давайте посмотрим почему.

КОМУ БУДУТ ВЫДАВАТЬСЯ ИПОТЕЧНЫЕ ЗАЙМЫ?

Банковское законодательство уже обложено «красными флажками», особенно, после крупнейшего в мире ипотечного кризиса, в результате которого казахстанские банки получили огромный портфель неработающих кредитов — люди просто бросали обслуживание ипотеки, потому что стоимость недвижимости резко упала и платить кредит с огромной переплатой просто не было никакого смысла.

Итак, по заявлениям Национального банка операторами новой жилищной ипотечной программы «7-20-25» будут коммерческие банки. Именно они должны будут общаться с потенциальными клиентами в своих отделениях, принимать и обрабатывать пакет документов от желающих и оценивать любого казахстанца на предмет того, может он получить такой кредит или нет.

Все коммерческие банки принимают решения на основе своих программ скорринга (автоматизированная программа по оценке клиента) и системы риск-менеджмента.

Перед тем как выдать ипотечный кредит, банкиры должны ответить на 2 вопроса:

МОЖЕТ ЛИ клиент оплачивать кредит?

МОЖЕТ — это оценка уровня его платежеспособности, его официальных доходов. По законодательству, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 50% от ежемесячного официального дохода.

К примеру, вы получаете официально 200 тысяч тенге, тогда ваш максимальный платеж по ипотеке по этой жилищной программе не может быть более 100 тыс.тенге.

ХОЧЕТ ЛИ клиент оплачивать кредит?

К примеру, банк ответил на свой первый вопрос и узнал, что клиент может позволить себе оформить ипотечный кредит. Официальные доходы позволяют ему оформление займа.

Теперь самое важное: то, что клиент МОЖЕТ позволить себе оплачивать кредит, совсем не означает, что он ХОЧЕТ и БУДЕТ это делать.

Ответ на вопрос, будет ли клиент оплачивать взятый на себе кредит банки находят только в кредитной истории.

Кредитная история — это дорожная карта, которая показывает намерения клиента добросовестно относиться к своим обязательствам на основе его прошлых кредитных отношений с банками.

Если банк видит, что в свое время клиент взял у другого банка кредит и не погасил его, значит, что клиент точно также может поступить в отношении нового кредита. Поэтому банку легче отказать в получении кредита такому заемщику, чем затем работать с проблемным кредитом и клиентом.

Если данная программа рассчитана на те слои населения, которые имеют низкие или неофициальные доходы, то есть риск того, что риск-менеджмент коммерческих банков просто не пропустит их через свои системы одобрения.

Вероятнее всего также то, что часть доли населения с низкими доходами уже имеют испорченную кредитную история, значит также не будут у банков на хорошем счету при оценке кредитной заявки.